김경필, 오늘은 짠테크 내일은 플렉스, Finantial Health(2)

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김경필, 오늘은 짠테크 내일은 플렉스, Finantial Health(1)

혼쭐 3단계 굳히기 | 내 집 없이는 재테크도 없다

내 집 마련을 위한 6개의 스톤

내 집 마련을 위해 필요한 스톤 6개(★: 가능성있는 스톤)

1. 고소득 | 월급이 도시 근로자 평균의 최소 1.5배인 448만 원 이상인가
2. 부모 찬스 | 부모님이 10년 내 5,000만 원 이상 증여 가능한가
3. 맞벌이 | 미래에 맞벌이가 가능한가
4. 열정 | 내 집 마련에 열정이 있는가 ★
5. 행운 | 열정이 있는 사람에게 행운이 따라온다 ★
6. 저축률 | 소득의 많은 비율을 저축하는가 ★

 

"아파트값이 곧 떨어진다는데요" 과연 그럴까?

모든 자산의 가격은 이것으로 결정된다.

1. 현금 흐름의 양 | 자산에서 발생하는 1년간의 이익
2. 현금 흐름의 안정성 | 100만 원 월세의 아파트와 상가 중 아파트가 더 이익! 상가는 공실 위험이 있음. 안정하게 자금을 확보할 수 있는 중요한 요소
3. 현금 흐름의 기대감 |  100만 원 월세의 강남 아파트와 비강나마 아파트 중 강남권 아파트가 더 이익! 성장 가능성의 차이 때문

 

마이너스 통장이라는 누울 자리를 없애라

"주택 시장의 가격은 수요와 공급에 따라 움직이지 않는다." 

▶주택 시장이 지닌 독특한 특징
1) 주택의 가격 하방 경직성: 웬만한 하락 요인이 아니라면 가격이 떨어지지 않는다. 주택 시장은 시장 효율성이 낮은 편이다. 
2) 사람들이 선호하는 공간과 환경의 희소성: 사람들이 바라는 공간과 환경, 그리고 인프라를 그대로 만족시키기란 불가능한 일이다. 
3) 마땅치 않은 안전자산: 엔화와 덜러화는 현금으로 갖고 있어도 글로벌 시장에서 안전자산. 하지만 우리 나라는 수출에 70% 가까이 의존하기 때문에 위기 때마다 상대 가치가 들썩인다. 

 

아파트 가격이 궁금하다면 통화량을 보라

통화량이란? 한 나라의 경제에서 현재 유통되는 화폐의 총량. 보통 민간이 보유한 현금 통화와 일반 은행의 요구불예금의 합계로 정의. 개인이 투자할 때 동원할 수 있는 현금의 총량.

▶ 통화량이 올라가면, 집 값도 올라간다. 

 

덜 오르는 집은 있어도 안 오르는 집은 없다

내 집 마련은 재테크에서 절대로 포기해선 안 되는 제 1목표이다.

▶물건을 살 수 있는 물건
- 소비재: 일정 기간 사용하는 물건 
- 자산: 한 번 사면 없어지지 않고 보유하는 시기 동안 계속 현금을 만들어주는 것

자산 시장 수익률 경쟁에서 결국 장기 투자를 이기는 것은 없다!

 

주식 수익률과 아파트 수익률, 비교할 걸 비교해라

 주택은 꼭 강남이 아니어도 대한민국 어딘가에 있는 집이라면 모두 올랐다. 하지만 주식은 어떨까? 앞서 설명한 대로 10년 전 우량주라고 추천받은 주식조차 대부분 하락했다. 

 

가장 싸게 집 사는 3가지 방법

청약(할인율 20~40%), 경매(할인율 10~20%), 급매(할인율 5~10%)

▶이 중 청약이 으뜸!
- 분양가 상한제의 적용 여부와 분양 방식에 따라 다르지만 주변 시세의 60~80%로 분양할 수 있음
- 당첨 후 3년 뒤에나 입주하므로, 분양권으로 재산적 가치 생기고 + 일시불 안해도 됨

 

4억 원 아파트를 6,000만 원에, 청약의 기적

당장 1억 원도 없는데 청약에 당첨된다고 그 집이 정말 내 집이 될 수 있을까?

- 계약금: 분양가의 20%
- 중도금: 분양가의 60%
- 잔금: 입주 시 분양가의 20%

만약, 충분히 지불할 돈이 없다면 청약의 특징을 생각해보자.
청약 당첨은 주변 시세의 60% 수준으로 분양했지만 본인의 분양가보다 주변 시세가 훨씬 높다. 
즉, 대출은 주변 시세의 50% (DSR만 통과된다면)까지 받을 수 있는 것이다. 
1억 원이 없어도 아파트 청약에 당첨된다면 내 집 마련을 할 수 있다!

 

청약의 모든 것: 나는 청약 1순위일까?

- 민영주택: 청약통장 가입 후 2년이 넘고, 납입 예치금이 일정 금액 이상인 경우 청약 1순위 가능. Max 1,500만 원

- 국민주택: 매월 납입 금액을 연체없이 납입하는 것이 중요. 1회 차 최대 인정 금액이 10만 원이므로, 10만 원을 날짜에 맞춰서 납입하면 된다. 

- 1주택자의 내 집 마련은 실거주가 목적. 다른 투자 대상보다 낮은 기대 수익률로 접근

 

청약의 모든 것: 가점제 vs. 추첨제

가점제의 3가지 조건
- 무주택 기간: 무주택 기간은 만 30세 이후부터 계산하므로 만 30세 미만이면 0점. 15년 이상이면 32점 만점
- 부양가족 수: 부양가족이 6명 이상이면 35점 만점
- 청약통장 가입 기간: 청약통장 가입 기간이 15년 이상이면 17점 만점

추첨제 | 2030세대처럼 가점이 낮은 사람도 당첨가능성 有 
- 주로 민영주택의 1순위 청약자 선발에 적용

추첨제 확대로 정책이 변화하더라도,  오래갈 정책이 아니므로 2024년 하반기부터는 감소될 수 있다. 

 

서울에 내 집 마련은 얼마나 걸릴까?

서울 중위 가격 아파트의 온전한 집주인이 된다는 것의 의미 
- 주거 안정성을 확보할 수 있다.
- 노후에도 현금 흐름을 만드는 자산을 가질 수 있다.
- 자녀를 양육하는 데 최적의 환경을 마련할 수 있다. 

온전한 아파트 주인은 어떤 사람인가?
- 9억 원 미만의 아파트라면 주택가격의 대출이 10% 이하여야 한다.
- 9억 원 이상의 아파트라면 주택가격의 대출이 20% 이하여야 한다. 

 

내 집 마련은 의지의 문제다

본인의 투자 가능 금액을 파악하라.

투자 가능 금액
1. 자신의 돈 + 자신이 빌릴 수 있는(동원할 수 있는) 돈
2. 투자 가능 금액 파악은 재테크의 기본 중 기본

 

지금 당장 즐겨찾기 해야 할 청약 정보 사이트

https://land.naver.com/

네이버 부동산

https://www.r114.com/

부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114

https://hogangnono.com/

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

https://bunyangi.com/

분양알리미

 

 

혼쭐 4단계 불리기 | 제테크, 제발 이것만은 알고 하자

기본기 빌드업: 재테크란 과연 무엇인가

재테크 | 돈 버는 기술, 근로소득을 자본소득으로 전환해 미래에 안정적인 현금흐름을 만들어 내는 것.

1. 재테크는 상대가치다
몇 년 새 집값이 2배 올랐다 하더라도, 내가 실제로 집을 살 때 2배 오른 가격을 지불해야 한다면, 부가 늘어난 것이 아니다. 나의 집은 5천만 원이 올랐지만, 옆 아파트가 1억 원이 올랐다면 나의 집은 5천만 원이 떨어진 것이다. 부가 늘어난다는 것은 구매력이 늘어난다는 뜻이다.

2. 재테크는 반드시 기회비용을 지불해야 한다
무언가를 선택해야할 때는 또 다른 선택을 포기해야 하는데, 만족과 보상이 기회비용보다 커야 한다. 

3. 재테크는 미래의 현금 흐름을 만드는 것이다
자본소득(물리적인 노동없이 일정한 현금 흐름이 발생하는 것)을 키우는 것!

4. 재테크는 사람들의 관심사가 어디를 향하는지 알아야 가능하다
 대중의 관심이 곧 미래가치, 즉 돈. 미래에 새롭게 부상할 자산을 꿰뚫어 보는 통찰력이란 사람들의 관심을 이해하는 능력이다. 

 

기본기 빌드업: 자산이란 과연 무엇인가

자산 | 현금 흐름, 즉 일정한 소득 또는 수익이 계속 발생하는 동시에 시장에서 가격이 결정되고 거래가 가능한 것

가격이 매겨지고 현금 흐름이 가능한 것이 자산.

 

기본기 빌드업: 자산 가격은 어떻게 결정되는가

▶ 현재 가치와 미래 가치
- 현재 가치: 일정 기간 후 미래에 얻는 금액이 현재 가지는 가치
- 미래 가치: 일정 기간 후 미래에 얻게 되는 가치

사람들은 과거와 비교한 뒤, 금액이 커지면 가치가 있다는 착각을 하고 있다. 개인연금에 가입하기 위해 지불한 기회비용보다 내 집 마련 같은 목표 달성을 갖고 집중하는 것이 더 효율적이다.현재가치를 계산할 때 무조건 이자율(금리)를 고정해선 안된다. 

R값: 기대 수익률, 요구 수익률. 투자가가 투자 대상에 대해 갖는 최소한의 기대치를 의미한다.

 

기본기 빌드업: 자산 가격 결정 공식

임대료를 높게 받고, 매년 계약 갱신 vs 5년 계약하고 임대료 낮추기 

▶아파트 월세 투자자들의 성장률은 미래 기대감을 뜻한다. 

 

'단기간 고수익'이라는 새빨간 거짓말

위험과 수익의 교환 관계 | High Risk, High Return 리스크가 높으면 보상이 크고, 리스크가 낮으면 보상이 적다 

요구 수익률이 높은 것은 미래 소득이 가변적이라는 뜻이고, 요구 수익률이 낮은 것은 미래 소득이 안정적이란 뜻이다. 요구 수익률은 토지 > 상가 건물 > 주거용 오피스텔 > 아파트 순이다.
성장률이 개선되지 않는 한 시장에서 안전자산으로 분류하면 끝없이 오르고, 안전성에 약간이라도 의심이 생기면 끝 모르게 추락하는 일이 반복될 것이다. 

 

눈앞의 안정된 수익이냐, 미래의 큰 수익이냐

자산 가격에 영향을 미치는 주요 요인
- 고성장 시대 | 현금 흐름의 양
- 저성장 시대 | 현금 흐름의 안정성
- 초저성장 시대 | 현금 흐름의 성장성(기대감) 

배우자의 직업을 보면 어떤 시대인지 알 수 있다. 
- 1990년대~ 2000년대 초반 : 대기업 직장인이 높은 순위 차지 - 고성장 시대 
- 2000년대~ : 공무원이 높은 순위 차지 - 저성장 시대 

수익을 좇는 방법 
- 경기가 좋을 때 | 적더라도 당장의 수익을 좇는다
- 경기가 나쁠 때 | 시간이 걸리더라도 높은 수익을 좇는다

 

전쟁이 일어나도 주가는 그대로? 역발상의 중요성

뉴스의 경제 전망에 의지해 1차원적 투자 결정하면 실패를 불러올 뿐이다

어느 정도 변화할지 도저히 가늠할 수 없는 불확실성 상태가 해소되면 호재로 바뀔 수 있다. 현재 우크라이나와 러시아 전쟁이 있어도 불확실성이 해소가 된다면 주가는 다시 제자리를 찾을 것이다. 

주가는 지금이 아닌 미래의 기대감에 따라 상승한다는 특징이 있기 때문에, 시장이 위기를 적응하게 되면 불확실성이 제거되었다고 판단해 새로운 기대감을 갖게 된다. 

 

아는 맛이 더 맛있다! 안전자산이 각광받는 이유

맛집 선호 = 안전자산 선호

'안정적'이란 당장 가격 대비 높은 수익률을 주는 것은 아니어도 그 현금 흐름이 절대 변함없으리라고 예상되는 속성을 말한다. 안전 지향적 투자가 아이러니하게도 가장 투기적인 투자가 아닐까 하는 생각이 들 정도다. 

 

투자하기 전 꼭 알아야 할 성장자산과 가치자산

기대감이 높은 자산 = 낮은 요구 수익률

성장자산 | 강남 아파트, 테슬라 같은 자산은 그 자산에서 나오는 현금 흐름에 비해 가격이 매우 비싸지만, 미래 성장 가능성(기대감)에 투자한 것. 

가치자산 | 삼성카드 사의 주식은 폭발적인 성장성은 적지만 꾸준히 수익을 만들어낼 수 있는 전형적인 가치주다. 

 

당신이 잘못 알고 있는 재테크 상식 6가지

① 주식에 장기 투자하면 반드시 오른다?
장기 투자의 가장 큰 적은 화폐가치의 하락, 즉 인플레이션. 
만일 당신에게 내부 정보가 있어서 주가를 조정할 수 있거나 신의 능력으로 미래를 내다보는 혜안이 있어서 오를 주식만 찾아낼 수 있다면 몰라도 무작정 주식을 사고 장을 담그듯 묻어두는 장기 투자는 자살행위와 같다. 
때를 보고 사고팔 시기를 판단하는 능력(경기의 변동을 관찰하는 힘)을 키우자.

② 경기에 상관없이 좋은 종목은 반드시 상승한다?
- 비체계적 리스트 | 업황, 기업 악재, 재무 정보  → 분산 투자
  - 어떤 종목을 사야하는가? vs 어떤 종목을 팔아야 하는가?
- 체계적 리스트 | 경기, 금리, 글로벌 악재 → 경기변동을 위한 투자전략 수립 필요
  - 지금 투자할 때인가? vs 투자를 쉬어야 할(현금을 보유할) 때인가?

▶ 경기하락 체크포인트 
1. 미국의 단기채권(2년)과 장기채권(10년)의 금리차이가 줄어들거나 역전된다면 경기 하강을 의심하라. (10년짜리 채권 금리가 훨씬 더 높은게 정상)
2. 국채와 회사채의 금리가 벌어진다면 경기 하강을 의심해라.
3. 국제 원자재와 원유 가격이 지속적으로 하락한다면 경기 하락을 의심해라.
4. 기준금리 인상기에 속도 조절에 관한 내용을 언급하기 시작하면 경기 하락을 의심하라. 
5. 미국의 고용 지표 부진 또는 미국 소매 판매 보고서 실적 하락 등이 지속되면 경기 하락을 의심하라.
6. 미국의 소매 판매 보고서 실적이 하락한다. 

③ 공부가 부족해서 투자에 실패한다?
투자에 대한 공부가 과거 투자 시장을 분석하는데 도움이 될 지 모르지만, 미래의 투자 성공을 보장하지는 않는다.

④ 무조건 빚부터 갚아야 한다?
- 빌린 돈의 원금이 보전 여부 체크
- 빌린 돈이 자산 증식에 도움 여부 체크
- 빌린 돈의 이자가 고비용인지 체크

⑤ 파이어족이 되려면 노후 자금 최소 5억 ~ 10억 원은 있어야 한다?
무조건 파이어족을 선망하기보다 자신의 일을 좋아할 수 있는 수준으로 바꾸고, 궁극에는 자신이 좋아하는 일로 전환하는 것을 성공의 기준으로 삼아야 한다.

▶ 올바른 노후 준비 
1. 노후에 적은 소득이라도 올릴 수 있는 자신만의 일을 찾아야 한다.
2. 공적 연금, 퇴직금, 퇴직연금이 노후에 일정한 소득을 안겨줄 수 있다.
3. 상가, 건물보다 주택을 통한 임대소득이 더 안정적이다. 

⑥ 노후에는 임대 소득이 최고다?
▶ 이상적인 소득 분배
국민연금, 퇴직연금, 주택 임대 소득, 기타 소득

https://www.bls.gov | 미국 노동 통계국 사이트 → 매월 고용지표 참고

U.S. Bureau of Labor Statistics

https://www.census.gov/en.html  | 소매 판매 보고서 

Census.gov

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기억에 남는 구절 

 집값이 오른다고 부자가 되는  것은 아니다. 다만 당신이 평생 땀 흘려 번 돈의 가치를 가장 잘 지킬 수 있는 자산을 갖게 된다는 의미가 있다. 지금 10억 원 하는 아파트가 30년 후 30억 원이 된다고 해도 당신이 20억 원을 버는 것은 아니다. 

 장애물이란 뚜렷한 목표를 가진 사람에게는 의지를 더욱 강하게 하는 통과의례에 지나지 않지만, 목표와 의지가 없다면 낮은 장애물도 매우 높은 진입 장벽으로 여겨질 것이다. 세상에 어떤 성취를 이루는 데 아무런 장애물이 나타나지 않는 경우가 있겠는가? "만일 당신 앞에 아무런 장애물이 없다면 그 길은 당신이 원하는 곳으로 인도하는 길이 아닐 것이다"라는 말도 있다.

 우리는 기다림을 배워야 한다. 고난의 터널을 지나면서 배운 것들을 잊지 않기 위해서라도 가장 중요한 기본을 되찾고 그것에 집중해야 한다. 하루아침에 기적적으로, 또 드라마틱하게 이루어지는 것은 이 세상에 단 하나도 없다. 이런 진리를 꼭 나이 들어서 배우는 게 아니라 일찍부터 깨닫고 실천하며 살아가는 젊은이가 많아지길 간절히 바란다. 늘 이야기하지만 모든 것에는 시간이 필요하고, 확실한 것은 어디에도 없다. 

 

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개인적인 평가(★★★★★)

 내 의견따윈 없다... 다들 읽고 또 읽자! 피가 되고 살이 되는 내용이다.